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Abgeschlossenheitsbescheinigung

Zur Begründung von Wohnungs- und Teileigentum (z. B. bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen oder Abteilung von Gewerbeeinheiten) benötigen Sie nach dem Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG) eine Bescheinigung über die Abgeschlossenheit der jeweiligen Wohnung oder Nutzungseinheit.

Diese Abgeschlossenheitsbescheinigung wird von der Bauaufsicht ausgestellt.

Zweck des Aufteilungsplans ist es, die Grenzen des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums klar und interpretationsfrei aufzuzeigen. Zusätzlich zum Sonder- und Gemeinschaftseigentum können privatrechtlich Sondernutzungsrechte durch die jeweiligen Eigentümer erworben werden. Die Sondernutzungsrechte müssen in der Abgeschlossenheitserklärung aber nicht berücksichtigt werden.

Grundsätzlich besteht die Möglichkeit, neben der Erstbescheinigung noch weitere Mehrausfertigungen zu beantragen. In diesem Fall müssen Sie die Aufteilungspläne entsprechend vielfach einreichen. Wir empfehlen allerdings, vor Beantragung der Mehrausfertigungen die Höhe der anfallenden Gebühren bei der Bauaufsicht zu erfragen. Privat erstellte Duplikate sind in der Regel preiswerter und erfüllen in der Regel den gleichen Zweck.

1. Welche rechtlichen Anforderungen bestehen an eine abgeschlossene Wohnung?

Eine Wohnung ist die Summe der Räume, welche die Führung eines Haushaltes ermöglicht. Hierzu gehören eine Küche oder ein Raum mit Kochgelegenheit sowie Wasserversorgung, Ausguss und WC. Die Eigenschaft als Wohnung geht nicht dadurch verloren, dass einzelne Räume vorübergehend oder dauernd zu beruflichen oder gewerblichen Zwecken benutzt werden.

Als nicht zu Wohnzwecken dienende Räume sind sonstige Räume zu zählen, die sich im Unterschied zu den Wohnungen aus ihrer Zweckbestimmung ergeben, so z. B. Läden, Werkstatträume, Praxisräume, sonstige gewerbliche Räume, Garagen und ähnliches.

Das Merkmal der Abgeschlossenheit bezieht sich nur auf die rein tatsächliche, räumliche und funktionelle Abgeschlossenheit. Abgeschlossene Wohnungen und abgeschlossene „nicht zu Wohnzwecken dienende Räume“ müssen baulich vollkommen von fremden Wohnungen und/ oder Räumen durch Wände und Decken abgetrennt sein sowie über einen eigenen abschließbaren Zugang verfügen.

Einer abgeschlossenen Wohnung können auch zusätzliche Räume außerhalb der Wohnung zugeordnet sein.

2. Wann gelten Stellplätze als abgeschlossen?

Carports und ebenerdige Stellplätze außerhalb von Garagen sind nicht sondereigentumsfähig, hieran können nur Sondernutzungsrechte erworben werden.

Tiefgaragenstellplätze gelten als abgeschlossen, wenn ihre Flächen am Fußboden durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind, zum Beispiel durch Wände, festverankertes Geländer, Begrenzungsschwellen aus Stein oder Metall, Markierungssteine, abriebfesten Komponentenklebestreifen oder Markierungsnägeln.

Mehrfachparkeranlagen sind als Anlage insgesamt sondereigentumsfähig. Sie können nur als Gesamtanlage für abgeschlossen erklärt werden. An den einzelnen Stellplätzen in diesen Anlagen können nur Sondernutzungsrechte erworben werden. Es ist also nicht möglich, die einzelnen Stellplätze Wohnungen/Nutzungseinheiten im Rahmen der Abgeschlossenheitsbescheinigung zuzuordnen. Ein 4-fach-Parker kann aber trotzdem entweder mit einer Nummer z.B. 6 oder mit einer Nummernfolge z.B. 6 – 9 gekennzeichnet werden.

§ Die Definitionen ergeben sich aus der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift vom 19.03.1974 für die Ausstellung von Bescheinigungen gemäß §7 Abs.4 Nr.2/§32 Abs.2 Nr.2 des Wohnungseigentumsgesetzes.

3. Wie wird der Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung geprüft?

Die erforderlichen Antragsunterlagen sind im Bereich Baulasten/Abgeschlossenheitsbescheinigungen der Bauaufsicht einzureichen. Dort erfolgen auch die Bearbeitung der Anträge und die Ausstellung der Abgeschlossenheitsbescheinigungen.

Die Prüfung des Antrags erfolgt ausschließlich nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes. Es wird keine baurechtliche Prüfung vorgenommen. Es wird auch nicht überprüft, ob die Antragsunterlagen mit dem Baugenehmigungsstand des Gebäudes übereinstimmen. Mit einer Abgeschlossenheitsbescheinigung wird also ein illegaler, baurechtlich ungenehmigter Zustand nicht legalisiert. Die erteilte Abgeschlossenheitsbescheinigung ist im Übrigen kein Verwaltungsakt!

Die Verantwortung für die Richtigkeit der Antragsunterlagen liegt beim Antragsteller.
Daher empfehlen wir Ihnen, im Vorfeld zur Antragstellung anhand der Vorakten zu prüfen, ob die Aufteilungspläne dem tatsächlichen, genehmigten Zustand entsprechen. Sollte dies nicht der Fall sein, empfehlen wir Ihnen, sich mit der „Beratung und Antragsannahme“ der Bauaufsicht in Verbindung zu setzen, um abzuklären, ob für die baulichen Veränderungen ein Bauantrag gestellt werden muss.

4. Nachträgliche Änderung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung

Nach der Ausstellung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung ergeben sich nicht selten noch nachträgliche bauliche Veränderungen, wenn beispielsweise das Dachgeschoss ausgebaut oder zwei Wohnungen zusammengelegt wurden. Für die damit verbundene Beantragung einer weiteren Abgeschlossenheitsbescheinigung sind neben den Planunterlagen wie Liegenschaftsplan, Schnitt und Ansichten lediglich die Grundrisse der geänderten, antragsgegenständlichen Einheiten einzureichen.

Sie erhalten dann eine Abgeschlossenheitsbescheinigung, die nur die geänderten Wohnungen/ Räume darstellt. Die vorangegangenen Abgeschlossenheitsbescheinigungen behalten für die von der Änderung nicht betroffenen Einheiten ihre Gültigkeit.

Beispiel:
Bei der baulichen Zusammenlegung der Wohnungen 7 + 8 in einem Zehnfamilienhaus muss nur die neue zusammengelegte Wohnung dargestellt werden. Die neue Wohnung kann entweder die Nummer 7 oder 8 behalten. Es kann aber auch eine bisher noch nicht vergebene Nummer vergeben werden.

Die Neuzuordnung von Kellerräumen zu anderen Wohnungen ist keine Frage der Abgeschlossenheit. Eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung ist nicht erforderlich, es sei denn, der Eigentümer wünscht dies ausdrücklich.

5. Beispiel für vorzulegende Bauvorlagen

Die nachfolgende Liste soll Ihnen als Orientierung dienen, welche Bauvorlagen einem Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung im Regelfall beizufügen sind. Ob diese Bauvorlagen auch in Ihrem konkreten Einzelfall vorzulegen sind, erfahren Sie bei dem Sachgebiet Beratung, Antragsannahne und Baulasten der Bauaufsicht.

Bitte verwenden Sie keine aufgeklebten Heftränder bei den Aufteilungsplänen!

Art der Bauvorlage Anzahl

  1. Kopie des Handels-/Vereinsregisterauszugs/Gesellschaftervertrags 1
  2. Handlungsvollmachten 1
  3. Liegenschaftskarte
  4. Aufteilungspläne ohne aufgeklebte Heftränder
    1. Grundrisse 2
    2. Schnitte 2
    3. Ansichten ggf. Lichtbilder 2