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Genehmigungsfreistellung

Bauliche Anlagen und Gebäude, die keine Sonderbauten sind, können ohne Baugenehmigung errichtet werden, wenn diese Bauvorhaben uneingeschränkt dem Bebauungsplan, der HBO und den örtlichen Bauvorschriften entsprechen. 

Für ein Bauvorhaben, das alle Anforderungen der Genehmigungsfreistellung erfüllt, sieht der Gesetzgeber die Einreichung der erforderlichen Bauvorlagen bei der Gemeinde vor. Zuständig hierfür ist die Bauaufsicht Frankfurt – „Beratung und Antragsannahme“. Die Bauaufsicht prüft die mitgeteilten Bauvorhaben nicht. Sie kann aber innerhalb eines Monats nach Eingang der Bauvorlagen erklären, dass auch für ein genehmigungsfreigestelltes Bauvorhaben ein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden soll. Erklärt sie dies nicht innerhalb eines Monats, können Sie mit der Ausführung des Vorhabens beginnen.

Für die Einhaltung aller öffentlich-rechtlichen Vorschriften ist die Bauherrschaft selbst verantwortlich. 

Wenn Sie gegen gesetzliche Vorschriften verstoßen und die Erleichterungen zum Bauen missbrauchen, riskieren Sie viel. Sie müssen damit rechnen, dass die Bauaufsicht einen Baustopp oder andere Verfügungen (z.B. Beseitigungsanordnungen, Wiederherstellungsanordnung oder Nutzungsuntersagungen) erlässt. Darüber hinaus ist die Verhängung von Bußgeldern vorgesehen, die bis zu 500.000 € betragen können.

Ordnungswidrig verhält sich beispielsweise, wer ein Bauvorhaben, das nach § 64 HBO mitteilungspflichtig ist, nicht der Bauaufsicht meldet. Eine Ordnungswidrigkeit begeht aber auch der, der ein genehmigungsfreigestelltes Bauvorhaben zwar mitgeteilt, die Voraussetzungen für die Genehmigungsfreistellung aber nicht einhält oder abweichend von den angezeigten Bauvorlagen ausführt.

Hilfestellung und Erläuterungen erhalten Sie in einer persönlichen Beratung bei den Mitarbeitern des SG Beratung und Antragsannahme.

1. Für welche Bauvorhaben kommt die Genehmigungsfreistellung in Betracht?

Für die Genehmigungsfreistellung kommen folgende Bauvorhaben in Betracht:

  • bauliche Anlagen und Gebäude, die keine Sonderbauten sind,
  • Nebenanlagen und Nebengebäude zu den oben aufgeführten Bauvorhaben.

Die Genehmigungsfreistellung findet bei dem Abbruch baulicher Anlagen keine Anwendung.

Sonderbauten sind gemäß § 53 HBO bauliche Anlagen und Räume besonderer Art oder Nutzung, sie sind aufgelistet unter § 2 Absatz 9 HBO.

§ Rechtsgrundlage für die Genehmigungsfreistellung: § 64 HBO

2. Welche Voraussetzungen müssen genehmigungsfreigestellte Bauvorhaben erfüllen?

Die Genehmigungsfreistellung tritt nur dann an die Stelle des Baugenehmigungsverfahrens, wenn alle nachfolgenden Voraussetzungen erfüllt sind:

Voraussetzung 1: Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich eines qualifizierten oder vorhabenbezogenen Bebauungsplans

Voraussetzung 2: Das Vorhaben entspricht den Festsetzungen des Bebauungsplans oder des Vorhabenplans in allen Teilen

Voraussetzung 3: Die Erschließung im Sinne des Baugesetzbuches ist gesichert.

Voraussetzung 4: Das Vorhaben muss der HBO und den örtlichen Bauvorschriften ohne jede Abweichung entsprechen.

Voraussetzung 5: Die Bauaufsicht Frankfurt darf innerhalb 1 Monats nicht erklären, dass ein Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll oder das Vorhaben nach § 15 Abs.1 Satz 2 des Baugesetzbuches vorläufig untersagt wird.

Hilfestellung und Erläuterungen erhalten Sie in einer persönlichen Beratung bei der Bauaufsicht Beratung und Antragsannahme.

3. Wahlmöglichkeit

Wenn Sie wünschen, dass Ihr Bauvorhaben, das eigentlich der Genehmigungsfreistellung zuzuordnen wäre, in einem Baugenehmigungsverfahren geprüft werden soll, können Sie erklären, dass für Ihr Vorhaben das Vereinfachte Baugenehmigungsverfahren oder das Vollverfahren durchgeführt werden soll.

Diese Erklärung erfolgt durch eine entsprechende Angabe auf der Rückseite des Bauantragsformulars BAB 01 aus dem Bauvorlagenerlass 2018 (Anlage 1, Nr 1.)

4. Bauvorlageberechtigung

Sowohl für die Mitteilung von genehmigungsfreigestellten Vorhaben als auch für einen Bauantrag müssen Entwurfsverfasser bauvorlageberechtigt sein. Geeignet sind Entwurfsverfasser grundsätzlich dann, wenn sie die nachfolgenden Anforderungen erfüllen.

Kleine Bauvorlageberechtigung

Handwerksmeister des Bauhauptgewerbes sind berechtigt, Mitteilungen von genehmigungsfreigestellten Vorhaben und Bauanträge einzureichen für

  • Wohngebäude mit max. 2 Wohneinheiten und insgesamt max. 200 m² Wohnfläche
  • eingeschossige gewerbliche Gebäuden bis max. 200 m² Bruttogeschossfläche und 3 m Wandhöhe
  • kleinere landwirtschaftliche Betriebsgebäude der Gebäudeklassen 1-3 bis 200 m² Brutto- Grundfläche des Erdgeschosses
  • Garagen bis 200 m² Nutzfläche

Große Bauvorlagenberechtigung

Für größere Bauvorhaben sind die Personen bauvorlageberechtigt, welche die Berufsbezeichnung „Architektin“ oder „Architekt“ führen dürfen oder in die Liste der bauvorlageberechtigten Ingenieure eingetragen sind.

§ Rechtsgrundlage : § 67 HBO, Hessisches Architekten- und Stadtplanergesetz, Hessisches Ingenieurkammergesetz

5. Welche Genehmigungen aus anderen Rechtsbereichen benötigen Sie für Ihr Bauvorhaben?

Da die Bauaufsicht das Bauvorhaben nicht in einem Genehmigungsverfahren prüft, sind die öffentlich- rechtlichen Vorschriften durch die Bauherrschaft selbst zu beachten und einzuhalten. Hilfestellung und Erläuterungen erhalten Sie in einer persönlichen Beratung bei der Bauaufsicht Beratung und Antragsannahme.

Folgende Genehmigungen können unter Umständen zusätzlich für Ihr Bauvorhaben erforderlich werden:

Denkmalschutzrechtliche Genehmigung
Denkmalamt
Kurt-Schumacher-Straße 10
60311 Frankfurt am Main
Tel: 069 212-36199
E-Mail: denkmalamt@remove.this.stadt-frankfurt.de

Genehmigung aufgrund einer Erhaltungssatzung
siehe Satzungsrechtliche Genehmigung gem. §172 BauGB

Sanierungsrechtliche Genehmigung
Stadtplanungsamt
Kurt-Schumacher-Straße 10
60311 Frankfurt am Main
Tel: 069 212-34871
E-Mail: planungsamt@stadt-frankfurt.de

Baumfällgenehmigung
Untere Naturschutzbehörde beim Umweltamt Frankfurt
Galvanistraße 28
60486 Frankfurt am Main
Tel: 069 212-39100
E-Mail: umweltamt.info@remove.this.stadt-frankfurt.de

Wasserrechtliche Erlaubnis für Bauvorhaben in Überschwemmungsgebieten, Trinkwasserschutzgebieten oder bei Grundwasserberührung
Untere Wasserbehörde beim Umweltamt Frankfurt
Galvanistraße 28
60486 Frankfurt am Main
Tel: 069 212-39100
E-Mail: umweltamt.info@remove.this.stadt-frankfurt.de

Anforderungen an Arbeitsstätten nach der Arbeitsstättenverordnung
Auch wenn der Arbeitsschutz in der Genehmigungsfreistellung nicht geprüft wird, sind die Belange des baulichen Arbeitsschutzes bei der Planung von Vorhaben immer dann zu berücksichtigen, wenn für die spätere Nutzung die Beschäftigung von Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmern vorgesehen bzw. nicht auszuschließen ist.

Weitere Informationen zu dieser Thematik finden Sie im Bauvorlagenerlass, Anlage 3, Nr. 1.

6. Beispiel für vorzulegende Bauvorlagen

Die nachfolgende Liste soll Ihnen als Orientierung dienen, welche Bauvorlagen der Mitteilung eines genehmigungsfreigestellten Bauvorhabens im Regelfall beizufügen sind. Ob diese Bauvorlagen auch in Ihrem konkreten Einzelfall vorzulegen sind, erfahren Sie bei der Vorberatung in der „Beratung und Antragsannahme” der Bauaufsicht.

Art der Bauvorlage Anzahl

  1. Vordruck „Mitteilung baugenehmigungsfreier Vorhaben“ BAB33 1
  2.  Statistischer Erhebungsbogen 1
  3. Kopie des Handels-/Vereinsregisterauszugs/Gesellschaftervertrags 1
  4. Handlungsvollmachten im Original 1
  5. Nachweis der Bauvorlageberechtigung 1
  6. Baulasten in Kopie 1
  7. Liegenschaftsplan (Bei Neubauten ist eine zusätzliche Kopie erforderlich) 3(+1)
  8. Auszug aus dem Grundstücksnachweis 4
  9. Freiflächenplan (Bei Neubauten ist eine zusätzliche Kopie erforderlich) 3 (+1)
  10. Grundrisse 3
  11. Schnitte 3
  12. Ansichten 3
  13. Formlose Bau- und Nutzungsbeschreibung 3
  14. Stellplatznachweis 3
  15. Nachweis der Fahrradabstellplätze 3
  16. Berechnung des Bruttorauminhalts 3
  17. Berechnung der Bruttogrundfläche und der Nutzfläche 3
  18. Berechnung des Maßes der baulichen Nutzung 3
  19. Nachweis der Nichtvollgeschossigkeit 3

7. Wann kann mit dem Bauvorhaben begonnen werden?

Sie können mit dem Bau beginnen, wenn Sie von der Bauaufsicht eine Bestätigung erhalten haben, dass kein Baugenehmigungsverfahren für Ihr Bauvorhaben durchgeführt werden muss. Ein Baubeginn ist auch dann möglich, wenn Sie innerhalb eines Monats keine Erklärung der Bauaufsicht über die Erforderlichkeit eines Baugenehmigungsverfahrens erhalten haben.

Die 1-Monatsfrist beginnt mit dem Eingang Ihrer Mitteilung und aller erforderlichen Bauvorlagen bei der Bauaufsicht. Den Beginn der Frist können Sie der Eingangsbestätigung entnehmen.

8. Was Sie während der Baumaßnahme beachten müssen!

Anzeige des Baubeginns und der Fertigstellung
Der Baubeginn ist mindestens 1 Woche vorher der Bauaufsicht Frankfurt schriftlich mitzuteilen. Die Fertigstellung des Rohbaus und die abschließende Fertigstellung des Gebäudes sind der Bauaufsicht mindestens 2 Wochen vorher unter Angabe des Zeitpunkts der Fertigstellung anzuzeigen. Bitte verwenden Sie hierfür die Formulare aus dem Bauvorlagenerlass.

Bautechnische Nachweise
Vor Baubeginn, spätestens jedoch vor Ausführung der jeweiligen Bauabschnitte, müssen der Bauaufsicht die erforderlichen bautechnischen Nachweise vorliegen.

Benutzung vor Fertigstellung
Möchten Sie Ihr Gebäude schon vor der Fertigstellung nutzen, müssen Sie dies spätestens eine Woche vorher der Bauaufsicht mitteilen. Die vorzeitige Benutzung ist zulässig, wenn die Bauaufsicht nicht innerhalb einer Woche die Nutzung wegen Bedenken gegen die öffentliche Sicherheit und Ordnung untersagt.

9. Wie lange gilt eine Bauanzeige für ein freigestelltes Vorhaben?

Will die Bauherrschaft mit der Ausführung des Vorhabens mehr als drei Jahre, nachdem die Wartefrist zur Forderung eines Bauantrages verstrichen oder nachdem die Freistellungserklärung der Bauaufsicht zugegangen ist, beginnen, muss das Vorhaben, wie vorstehend beschrieben, erneut angezeigt werden.