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Sonderbauten

Für Sonderbauten ist ausschließlich das Vollverfahren vorgesehen.

An Sonderbauten können erhöhte Anforderungen gestellt, aber auch Erleichterungen zugelassen werden. Dies hängt von den Besonderheiten eines Sonderbaus ab. Für spezielle Sonderbauten wie z.B. Hochhäuser, Schulen oder Krankenhäuser bestehen besondere Verordnungen oder Richtlinien, denen die Anforderungen für diese Sonderbautypen entnommen werden können („geregelte Sonderbauten“).

1. Welche Bauvorhaben gelten als Sonderbauten?

Wann ein Gebäude ein Sonderbau ist, können Sie § 2 Abs. 9 HBO entnehmen.

Unter anderem sind dies:

  • Hochhäuser ab 22 m Höhe,
  • Gebäude mit mehr als 1.600 m² Bruttogrundfläche des Geschosses mit der größten Ausdehnung (außer Wohngebäude),
  • Büro- und Verwaltungsgebäude mit über 3000 m² Brutto-Grundfläche,
  • Versammlungsstätten, die mehr als 200 Besucher fassen,
  • Krankenhäuser und sonstige Anlagen zur Unterbringung oder Pflege von Kindern, alten,</lil>
  • kranken, behinderten oder aus anderen Gründen hilfsbedürftigen Personen,
  • Tageseinrichtungen für Kinder mit dem Aufenthalt von Kindern dienenden Räumen außerhalb des Erdgeschosses,
  • Schank- und Speisegaststätten mit insgesamt mehr als 120 m² Bruttogrundfläche der Gasträume oder mit nicht im Erdgeschoss liegenden Gasträumen von insgesamt mehr als 70 m² Bruttogrundfläche,
  • Beherbergungsbetriebe mit mehr als 30 Gastbetten,
  • Spielhallen mit mehr als 150 m² Bruttogrundfläche,
  • Schulen,
  • Flughafen,
  • Verkaufsstätten mit mehr als 2000 m² Bruttogrundfläche,
  • Nebenanlagen und Nebengebäude für Sonderbauten,
  • bauliche Anlagen, deren Nutzung durch Umgang mit oder Lagerung von Stoffen mit Explosions- oder erhöhter Brandgefahr verbunden ist.

2. Genehmigungsdauer

Für Sonderbauten ist keine maximale Genehmigungsdauer vorgeschrieben. In der Frankfurter Praxis werden in den meisten Fällen mit guter Vorbereitung durch die Antragsteller 3 Monate nicht überschritten.

3. Was wird bei Sonderbauten geprüft?

Sonderbauten werden im Vollverfahren geprüft, in dem die Zulässigkeit des Bauvorhabens nach den Vorschriften des Bauplanungs- und des Bauordnungsrechts beurteilt wird.

Neben den Vorschriften des Bauordnungsrechts, des Bauplanungsrechts und dem sonstigen öffentlichen Recht sind die speziellen Sonderbaurichtlinien und -verordnungen zu beachten.

Folgende Sonderbaurichtlinien und -verordnungen sind zurzeit in Kraft:

  • Muster-Richtlinie über den Bau und Betrieb von Hochhäusern (Muster-Hochhaus-Richtlinie - MHHR)
  • Muster-Beherbergungsstättenverordnung
  • Muster-Industriebaurichtlinie
  • Muster-Schulbau-Richtlinie
  • Muster-Verkaufsstättenverordnung
  • Muster-Versammlungsstättenverordnung

Darüber hinaus ist für Großgaragen über 1000 m² Nutzfläche die Garagenverordnung zu beachten, für Feuerungsanlagen über 350 kW Nennwärmeleistung gelten die Vorschriften die Feuerungsverordnung.

Im Gegensatz zu allen sonstigen Bauvorhaben wird bei Sonderbauten der Brandschutz und die Standsicherheit von der Bauaufsicht oder von ihr beauftragten Sachverständigen geprüft.

4. Bauvorlageberechtigung

Große Bauvorlagenberechtigung

Für Sonderbauten sind die Personen bauvorlageberechtigt, welche die Berufsbezeichnung „Architektin“ oder „Architekt“ führen dürfen oder in die Liste der bauvorlageberechtigten Ingenieure eingetragen sind.

§ Rechtsgrundlage: § 67 HBO, Hessisches Architekten- und Stadtplanergesetz, Hessisches Ingenieurkammergesetz

5. Weitere öffentlich-rechtliche Vorschriften, die bei Sonderbauten geprüft werden

Unter anderem werden folgende Rechtsgebiete im Vereinfachten Verfahren geprüft:

5.1 Denkmalschutz

Im Vereinfachten Baugenehmigungsverfahren wird auch die Einhaltung des Denkmalschutzes überprüft. Eine Baugenehmigung schließt dementsprechend auch eine eventuell erforderliche denkmalschutzrechtliche Genehmigung mit ein. Wenn das Bauvorhaben den Denkmalschutz nicht einhält, ist der Bauantrag zu versagen.

Zur Abstimmung wenden Sie sich bitte an:

Denkmalamt
Kurt-Schumacher-Straße 10
60311 Frankfurt am Main
Tel: 069 212-36199
E-Mail: denkmalamt@remove.this.stadt-frankfurt.de

5.2 Sanierungsrechtliche Genehmigung

Ob Ihr Bauvorhaben im Geltungsbereich einer Sanierungsmaßnahme liegt, können Sie entweder bei der „Beratung und Antragsannahme“ der Bauaufsicht erfahren oder auf der Internetseite des Stadtplanungsamtes abrufen.

5.3 Satzungsrechtliche Genehmigung aufgrund einer Erhaltungssatzung

Ob Ihr Bauvorhaben im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung liegt, können Sie entweder bei der „Beratung und Antragsannahme“ der Bauaufsicht erfahren oder auf der Internetseite des Stadtplanungsamtes abrufen.

5.4 Wasserrecht

Wollen Sie in einem amtlich festgesetzten Überschwemmungsgebiet einen Neubau errichten oder sonstige flächenbezogene Veränderungen vornehmen, benötigen Sie hierfür eine wasserrechtliche Ausnahmegenehmigung.

Auch für einen Neubau bzw. eine Erweiterung in einem Trinkwasserschutzgebiet kann eine wasserrechtliche Ausnahmegenehmigung erforderlich sein. Beide Verfahren sind in das Baugenehmigungsverfahren eingeschlossen.

Zur Abstimmung wenden Sie sich bitte an:

Untere Wasserbehörde beim Umweltamt Frankfurt
Galvanistraße 28
60486 Frankfurt am Main
Tel: 069 212-39100
E-Mail: umweltamt.info@remove.this.stadt-frankfurt.de

6. Welche weiteren Genehmigungen benötigen Sie über die Baugenehmigung hinaus für Ihr Bauvorhaben?

Über die Baugenehmigung hinaus können auch weitere Genehmigungen für Ihr Bauvorhaben erforderlich werden. Dies könnten zum Beispiel sein:

Baumfällgenehmigung
Untere Naturschutzbehörde beim Umweltamt Frankfurt
Galvanistraße 28
60486 Frankfurt am Main
Tel: 069 212-39100
E-Mail: umweltamt.info@remove.this.stadt-frankfurt.de

Wasserrechtliche Erlaubnis bei Grundwasserberührung
Untere Wasserbehörde beim Umweltamt Frankfurt
Galvanistraße 28
60486 Frankfurt am Main
Tel: 069 212-39100
E-Mail: umweltamt.info@remove.this.stadt-frankfurt.de

Anforderungen an Arbeitsstätten nach der Arbeitsstättenverordnung
Der Arbeitsschutz wird im Baugenehmigungsverfahren nicht mehr geprüft. Dennoch sind die Belange des baulichen Arbeitsschutzes bei der Planung von Vorhaben immer dann zu berücksichtigen, wenn für die spätere Nutzung die Beschäftigung von Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmern vorgesehen bzw. nicht auszuschließen ist.

Weitere Informationen zu dieser Thematik finden Sie im Bauvorlagenerlass, Anlage 3, Nr. 1.

7. Beispiel für vorzulegende Bauvorlagen

Die nachfolgende Liste soll Ihnen als Orientierung dienen, welche Bauvorlagen einem Bauantrag für Sonderbauten im Regelfall beizufügen sind. Ob diese Bauvorlagen auch in Ihrem konkreten Einzelfall vorzulegen sind, erfahren Sie bei der Vorberatung in der „Beratung und Antragsannahme” der Bauaufsicht.

Art der Bauvorlage Anzahl

  1. Antragsformular 1
  2. ggf. Zusatzerklärung zur statischen Berechnung im Bauantragsformular
  3. Statistischer Erhebungsbogen 1
  4. Kopie des Handels-/Vereinsregisterauszugs/Gesellschaftervertrags 1
  5. Handlungsvollmachten im Original 1
  6. Nachweis der Bauvorlageberechtigung 1
  7. Absichtserklärung zu Baulasten/Baulasten in Kopie 1
  8. Antrag auf Befreiung, Ausnahme oder Abweichung 3
  9. Liegenschaftsplan (Bei Neubauten ist eine zusätzliche Kopie erforderlich) 4 (+1)
  10. Auszug aus dem Grundstücksnachweis 4
  11. Freiflächenplan (Bei Neubauten ist eine zusätzliche Kopie erforderlich) 4 (+1)
  12. Abstandsflächennachweis 4
  13. Grundrisse 4
  14. Schnitte 4
  15. Ansichten 4
  16. Formlose Bau- und Nutzungsbeschreibung 4
  17. Nachweis über die Einhaltung der Schutzziele der Erhaltungssatzung 4
  18. Einfügungsnachweis (gemäß § 34 BauGB) 4
  19. Brandschutzkonzept 4
  20. Stellplatznachweis 4
  21. Nachweis der Fahrradabstellplätze 4
  22. Berechnung des Bruttorauminhalts 4
  23. Berechnung der Bruttogrundfläche und der Nutzfläche 4
  24. Berechnung des Maßes der baulichen Nutzung 4
  25. Nachweis der Nichtvollgeschossigkeit 4
  26. Nachweis der Qualität von Aufenthaltsräumen 4
  27. Nachweis der Barrierefreiheit 4
  28. Entwässerungsanlagen innerhalb und außerhalb der Gebäude 3
  29. Lüftungsanlagen 3
  30. Feuerungsanlagen 3
  31. Bodengutachten bei festgesetzten Altlasten- und Altlastenverdachtsflächen 3
  32. Standsicherheitsnachweis 2
  33. Baugrunduntersuchung 2
  34. Zusätzliche Bauvorlagen nach den Sonderbauvorschriften 4

8. Was Sie während der Baumaßnahme beachten müssen!

Anzeige des Baubeginns und der Fertigstellung
Der Baubeginn ist mindestens 1 Woche vorher der Bauaufsicht Frankfurt schriftlich mitzuteilen. Die Fertigstellung des Rohbaus und die abschließende Fertigstellung des Gebäudes sind der Bauaufsicht mindestens 2 Wochen vorher unter Angabe des Zeitpunkts der Fertigstellung anzuzeigen. Bitte verwenden Sie hierfür die Formulare aus dem Bauvorlagenerlass.

Bautechnische Nachweise
Vor Baubeginn, spätestens jedoch vor Ausführung der jeweiligen Bauabschnitte, müssen der Bauaufsicht die erforderlichen bautechnischen Nachweise geprüft vorliegen.

Benutzung vor Fertigstellung
Möchten Sie Ihr Gebäude schon vor der Fertigstellung nutzen, müssen Sie dies spätestens eine Woche vorher der Bauaufsicht mitteilen. Die vorzeitige Benutzung ist zulässig, wenn die Bauaufsicht nicht innerhalb einer Woche die Nutzung wegen Bedenken gegen die öffentliche Sicherheit und Ordnung untersagt.

9. Wie lange gilt eine Baugenehmigung?

Die Baugenehmigung wird ungültig, wenn nicht innerhalb von drei Jahren nach ihrer Erteilung mit der Ausführung des Bauvorhabens begonnen wird oder wenn die Bauausführung für ein Jahr unterbrochen wurde.

Die Baugenehmigung kann auf Antrag um jeweils bis zu zwei Jahre verlängert werden. Dieser Antrag kann formlos unter Angabe des Aktenzeichens bei der Bauaufsicht gestellt werden. Bitte achten Sie darauf, dass der Antrag rechtzeitig vor Ablauf der Baugenehmigung bei der Bauaufsicht eingeht.