Wissen ist Macht.
Begriffe aus dem Bauwesen führen bei Laien und Fachleuten immer wieder zu Missverständnissen. Um eine gemeinsame Sprache zu finden, haben wir die häufigsten Begriffe aus den Bereichen Baurecht, Verwaltungsrecht und dem Allgemeinen Bauwesen aufgelistet und überschlägig erläutert.
Dieses Lexikon versteht sich nicht als endgültiges Werk und ersetzt weder Gesetze, Verordnungen oder Richtlinien inklusive der jeweiligen Kommentierung, noch kann es eine persönliche Beratung durch einen Architekten oder die Bauaufsicht ersetzen. Sehr wohl ist es aber ein guter Ratgeber und für grundlegende Informationen bestens geeignet.
Im Baugenehmigungsverfahren werden die Nachbarn von der Bauaufsicht i.d.R. benachrichtigt, wenn das Bauvorhaben von nachbarschützenden Vorschriften abweicht. Zu den nachbarschützenden Vorschriften gehören zum Beispiel die Abstandsregeln von baulichen Anlagen zu den Nachbargrundstücken.
Zweck der Benachrichtigung ist die Ermittlung der entscheidungserheblichen Tatsachen. Die Bauaufsicht benachrichtigt den Nachbarn nicht, wenn dieser bereits dem Bauantrag zugestimmt hat.
Unter „Nachbarn“ im Baugenehmigungsverfahren versteht das Gesetz die Eigentümer (auch Erbbauberechtigte oder Nießbraucher) eines benachbarten Grundstücks, Mieter oder Pächter eines Grundstücks sind nicht Nachbarn im Sinne des Öffentlichen Nachbarrechts der HBO.
Wenn ein Bauvorhaben gegen nachbarschützende Vorschriften verstößt, hat der Nachbar die Möglichkeit, Rechtsmittel gegen die Baugenehmigung einzulegen. Auch wenn alle Nachbarn dem Bauvorhaben zugestimmt haben, bedeutet dies nicht zwangsläufig, dass die Bauaufsicht das Vorhaben genehmigen muss. Bestimmte nachbarschützende Vorschriften (z. B. Schutz vor Lärmimmissionen) müssen selbst dann eingehalten werden, wenn der Nachbar ausdrücklich auf die Einhaltung verzichtet hat. Umgekehrt bedeutet die fehlende Zustimmung eines Nachbarn nicht ohne Weiteres eine Versagung des Bauantrages. In diesem Fall kann der Nachbar jedoch eine Baugenehmigung mit Rechtsmitteln angreifen.
Welche Unterlagen werden benötigt?Die Nachbarzustimmung ist der Bauaufsicht sinnvoller Weise in Form von unterschriebenen Bauzeichnungen vorzulegen. Bei mehreren Eigentümern, Erbbauberechtigten oder Nießbrauchern müssen alle berechtigten Personen zustimmen.
Rechtsgrundlagen / Downloads / Formulare
Hessische Bauordnung 2018 (HBO)Im Baugenehmigungsverfahren werden die Nachbarn von der Bauaufsicht i.d.R. benachrichtigt, wenn das Bauvorhaben von nachbarschützenden Vorschriften abweicht. Zu den nachbarschützenden Vorschriften gehören zum Beispiel die Abstandsregeln von baulichen Anlagen zu den Nachbargrundstücken.
Zweck der Benachrichtigung ist die Ermittlung der entscheidungserheblichen Tatsachen. Die Bauaufsicht benachrichtigt den Nachbarn nicht, wenn dieser bereits dem Bauantrag zugestimmt hat.
Unter „Nachbarn“ im Baugenehmigungsverfahren versteht das Gesetz die Eigentümer (auch Erbbauberechtigte oder Nießbraucher) eines benachbarten Grundstücks, Mieter oder Pächter eines Grundstücks sind nicht Nachbarn im Sinne des Öffentlichen Nachbarrechts der HBO.
Wenn ein Bauvorhaben gegen nachbarschützende Vorschriften verstößt, hat der Nachbar die Möglichkeit, Rechtsmittel gegen die Baugenehmigung einzulegen. Auch wenn alle Nachbarn dem Bauvorhaben zugestimmt haben, bedeutet dies nicht zwangsläufig, dass die Bauaufsicht das Vorhaben genehmigen muss. Bestimmte nachbarschützende Vorschriften (z. B. Schutz vor Lärmimmissionen) müssen selbst dann eingehalten werden, wenn der Nachbar ausdrücklich auf die Einhaltung verzichtet hat. Umgekehrt bedeutet die fehlende Zustimmung eines Nachbarn nicht ohne Weiteres eine Versagung des Bauantrages. In diesem Fall kann der Nachbar jedoch eine Baugenehmigung mit Rechtsmitteln angreifen.
Welche Unterlagen werden benötigt?Die Nachbarzustimmung ist der Bauaufsicht sinnvoller Weise in Form von unterschriebenen Bauzeichnungen vorzulegen. Bei mehreren Eigentümern, Erbbauberechtigten oder Nießbrauchern müssen alle berechtigten Personen zustimmen.
Rechtsgrundlagen / Downloads / Formulare
Hessische Bauordnung 2018 (HBO)Im Baugenehmigungsverfahren werden die Nachbarn von der Bauaufsicht i.d.R. benachrichtigt, wenn das Bauvorhaben von nachbarschützenden Vorschriften abweicht. Zu den nachbarschützenden Vorschriften gehören zum Beispiel die Abstandsregeln von baulichen Anlagen zu den Nachbargrundstücken.
Zweck der Benachrichtigung ist die Ermittlung der entscheidungserheblichen Tatsachen. Die Bauaufsicht benachrichtigt den Nachbarn nicht, wenn dieser bereits dem Bauantrag zugestimmt hat.
Unter „Nachbarn“ im Baugenehmigungsverfahren versteht das Gesetz die Eigentümer (auch Erbbauberechtigte oder Nießbraucher) eines benachbarten Grundstücks, Mieter oder Pächter eines Grundstücks sind nicht Nachbarn im Sinne des Öffentlichen Nachbarrechts der HBO.
Wenn ein Bauvorhaben gegen nachbarschützende Vorschriften verstößt, hat der Nachbar die Möglichkeit, Rechtsmittel gegen die Baugenehmigung einzulegen. Auch wenn alle Nachbarn dem Bauvorhaben zugestimmt haben, bedeutet dies nicht zwangsläufig, dass die Bauaufsicht das Vorhaben genehmigen muss. Bestimmte nachbarschützende Vorschriften (z. B. Schutz vor Lärmimmissionen) müssen selbst dann eingehalten werden, wenn der Nachbar ausdrücklich auf die Einhaltung verzichtet hat. Umgekehrt bedeutet die fehlende Zustimmung eines Nachbarn nicht ohne Weiteres eine Versagung des Bauantrages. In diesem Fall kann der Nachbar jedoch eine Baugenehmigung mit Rechtsmitteln angreifen.
Welche Unterlagen werden benötigt?Die Nachbarzustimmung ist der Bauaufsicht sinnvoller Weise in Form von unterschriebenen Bauzeichnungen vorzulegen. Bei mehreren Eigentümern, Erbbauberechtigten oder Nießbrauchern müssen alle berechtigten Personen zustimmen.
Rechtsgrundlagen / Downloads / Formulare
Hessische Bauordnung 2018 (HBO)Im Baugenehmigungsverfahren werden die Nachbarn von der Bauaufsicht i.d.R. benachrichtigt, wenn das Bauvorhaben von nachbarschützenden Vorschriften abweicht. Zu den nachbarschützenden Vorschriften gehören zum Beispiel die Abstandsregeln von baulichen Anlagen zu den Nachbargrundstücken.
Zweck der Benachrichtigung ist die Ermittlung der entscheidungserheblichen Tatsachen. Die Bauaufsicht benachrichtigt den Nachbarn nicht, wenn dieser bereits dem Bauantrag zugestimmt hat.
Unter „Nachbarn“ im Baugenehmigungsverfahren versteht das Gesetz die Eigentümer (auch Erbbauberechtigte oder Nießbraucher) eines benachbarten Grundstücks, Mieter oder Pächter eines Grundstücks sind nicht Nachbarn im Sinne des Öffentlichen Nachbarrechts der HBO.
Wenn ein Bauvorhaben gegen nachbarschützende Vorschriften verstößt, hat der Nachbar die Möglichkeit, Rechtsmittel gegen die Baugenehmigung einzulegen. Auch wenn alle Nachbarn dem Bauvorhaben zugestimmt haben, bedeutet dies nicht zwangsläufig, dass die Bauaufsicht das Vorhaben genehmigen muss. Bestimmte nachbarschützende Vorschriften (z. B. Schutz vor Lärmimmissionen) müssen selbst dann eingehalten werden, wenn der Nachbar ausdrücklich auf die Einhaltung verzichtet hat. Umgekehrt bedeutet die fehlende Zustimmung eines Nachbarn nicht ohne Weiteres eine Versagung des Bauantrages. In diesem Fall kann der Nachbar jedoch eine Baugenehmigung mit Rechtsmitteln angreifen.
Welche Unterlagen werden benötigt?Die Nachbarzustimmung ist der Bauaufsicht sinnvoller Weise in Form von unterschriebenen Bauzeichnungen vorzulegen. Bei mehreren Eigentümern, Erbbauberechtigten oder Nießbrauchern müssen alle berechtigten Personen zustimmen.
Rechtsgrundlagen / Downloads / Formulare
Hessische Bauordnung 2018 (HBO)Unter einer Nutzungsänderung (Umnutzung) versteht man die Änderung der Nutzung einer Nutzungseinheit oder eines kompletten Gebäudes.
Typische Nutzungsänderungen in Frankfurt sind z.B.:- Nutzungsänderung von einer Wohnung in eine Einheit zur freiberuflichen Nutzung
gem. §13 BauNVO - Nutzungsänderung von einem Laden in eine Schank- und Speisewirtschaft
- Nutzungsänderung von einem Bürogebäude in ein Mehrfamilienhaus
Die Nutzungsänderung ist in den meisten Fällen genehmigungspflichtig, das erforderliche Verfahren ist abhängig von der Gebäudeklasse. Wichtig für die Beurteilung, ob ein Verfahren erforderlich ist, ist der tatsächlich genehmigte Stand. Unter bestimmten Voraussetzungen ist für eine Nutzungsänderung bei Gebäudeklasse 1-5 eine Genehmigungsfreistellung gem. § 64 HBO möglich. In der Regel ist ein vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren nach § 65 HBO oder bei Sonderbauten ein Vollverfahren nach § 66 HBO erforderlich. Die Gebäudeklassen sind definiert in § 2 (4) und (9) HBO.
Welche Unterlagen werden benötigt?
Welche Gebühren fallen an?
Bei Genehmigungsfreistellungen gem. § 64 HBO fallen keine Gebühren an.
Die Gebühren für Baugenehmigungen in den Verfahren nach § 65 und § 66 HBO sind in der Bauaufsichtsgebührensatzung der Stadt Frankfurt am Main geregelt.Welche Fristen fallen an?
Genehmigungsfreistellungen gem. § 64 HBO:
Sie können mit dem Bau beginnen, wenn Sie von der Bauaufsicht eine Bestätigung erhalten haben, dass kein Baugenehmigungsverfahren für Ihr Bauvorhaben durchgeführt werden muss.
Ein Baubeginn ist auch dann möglich, wenn Sie innerhalb eines Monats keine Erklärung der Bauaufsicht über die Erforderlichkeit eines Baugenehmigungsverfahrens erhalten haben.
Die Frist beginnt mit dem Eingang Ihrer Kenntnisgabe und aller erforderlichen Bauvorlagen bei der Bauaufsicht. Den Beginn der Frist können Sie der Eingangsbestätigung entnehmen.Vereinfachtes Verfahren gem. § 65 HBO:
Die Genehmigungsdauer beträgt unter der Voraussetzung des Eingangs vollständiger Antragsunterlagen maximal drei Monate. Die Einreichung vollständiger Bauvorlagen wird von der Bauaufsicht schriftlich bestätigt. Die Prüfungsfrist kann von der Bauaufsicht aus wichtigem Grund bis zu zwei Monaten verlängert werden. Hat die Bauaufsicht in dieser Zeit keine Entscheidung über den Bauantrag getroffen, gilt die Baugenehmigung fiktiv als erteilt.Vollverfahren gem. § 66 HBO:
Die vorgesehene Genehmigungsdauer im Vollverfahren beträgt mit Ausnahme der Sonderbauten maximal 3 Monate, wenn keine Verlängerung erfolgt. Allerdings hat der Fristablauf keine Rechtsfolgen. Für Sonderbauten ist keine maximale Genehmigungsdauer vorgeschrieben. In der Frankfurter Praxis werden in den meisten Fällen mit guter Vorbereitung durch die Antragsteller 3 Monate nicht überschritten.An wen muss ich mich wenden?
Akteneinsicht in frühere Baugenehmigungen erhalten Sie im Archiv. Beachten Sie bitte, dass Sie aus Gründen des Datenschutzes nur Bauakten einsehen dürfen, wenn Sie Eigentümer des Grundstückes sind. Ansonsten benötigen Sie eine Einverständniserklärung oder Vollmacht des Eigentümers.
Für die Planung eines Bauvorhabens wenden Sie sich bitte an einen Entwurfsverfasser.
Weitere Informationen finden Sie unter Abläufe und Verfahren. Hilfestellung und Erläuterungen erhalten Sie in einer persönlichen Beratung bei der Bauaufsicht Beratung und Antragsannahme.Rechtsgrundlagen / Downloads / Formulare
Baugesetzbuch (BauGB)
Baunutzungsverordnung (BauNVO)
Bauvorlagenerlass (BVErl)
Hessische Bauordnung 2018 (HBO)
Städtische Satzungen
Merkblätter- Nutzungsänderung von einer Wohnung in eine Einheit zur freiberuflichen Nutzung
Nach § 82 (1) Satz 2 HBO kann die Nutzung einer baulichen Anlage untersagt werden, wenn die Nutzung im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften steht.
Häufigstes Beispiel hierfür ist es, wenn die Nutzung nicht genehmigt ist. D.h., gegenüber der zuletzt genehmigten Nutzung hat eine baugenehmigungspflichtige Änderung stattgefunden, eine Baugenehmigung für die neue Nutzung liegt jedoch nicht vor. Für das Einschreiten der Bauaufsicht ist es irrelevant, wie lange die ungenehmigte Nutzung schon besteht.
Ausreichend für die Untersagung der Nutzung ist die formelle Illegalität, d.h., das erforderliche Genehmigungsverfahren wurde nicht eingehalten.
Ist eine Baugenehmigung vorhanden oder nicht erforderlich, kann eine Nutzungsuntersagung bei materieller Illegalität erteilt werden. D.h., materielle Anforderungen der HBO, z.B. an den Brandschutz oder an die Standsicherheit, sind nicht erfüllt.Welche Gebühren fallen an?
Eine Nutzungsuntersagungsverfügung ist gebührenpflichtig. Die Gebühren berechnen sich nach der Bauaufsichtsgebührensatzung der Stadt Frankfurt am Main.
Welche Fristen fallen an?
Die Frist zur Aufgabe der Nutzung ist in der Nutzungsuntersagungsverfügung geregelt. Die Frist für einen Widerspruch beträgt nach § 70 Abs. 1 VwGO einen Monat ab Bekanntgabe der Nutzungsuntersagung an den Pflichtigen.
Pflichtiger ist der Nutzer.An wen muss ich mich wenden?
Bei Fragen zu rechtlichen und sachlichen Hintergründen einer Verfügung oder eines Bußgeldbescheids können Sie sich an den im Kopfbogen genannten Sachbearbeiter wenden.
Geht es um Auskünfte zur Genehmigungsfähigkeit bzw. bauplanungs- oder bauordnungsrechtliche Fragen, können Sie eine Bauberatung beim zuständigen Sachbearbeiter im Baugenehmigungsverfahren oder im Sachgebiet Beratung und Antragsannahme in Anspruch nehmen.Rechtsgrundlagen / Downloads / Formulare
Hessische Bauordnung 2018 (HBO)
Nach § 82 (1) Satz 2 HBO kann die Nutzung einer baulichen Anlage untersagt werden, wenn die Nutzung im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften steht.
Häufigstes Beispiel hierfür ist es, wenn die Nutzung nicht genehmigt ist. D.h., gegenüber der zuletzt genehmigten Nutzung hat eine baugenehmigungspflichtige Änderung stattgefunden, eine Baugenehmigung für die neue Nutzung liegt jedoch nicht vor. Für das Einschreiten der Bauaufsicht ist es irrelevant, wie lange die ungenehmigte Nutzung schon besteht.
Ausreichend für die Untersagung der Nutzung ist die formelle Illegalität, d.h., das erforderliche Genehmigungsverfahren wurde nicht eingehalten.
Ist eine Baugenehmigung vorhanden oder nicht erforderlich, kann eine Nutzungsuntersagung bei materieller Illegalität erteilt werden. D.h., materielle Anforderungen der HBO, z.B. an den Brandschutz oder an die Standsicherheit, sind nicht erfüllt.Welche Gebühren fallen an?
Eine Nutzungsuntersagungsverfügung ist gebührenpflichtig. Die Gebühren berechnen sich nach der Bauaufsichtsgebührensatzung der Stadt Frankfurt am Main.
Welche Fristen fallen an?
Die Frist zur Aufgabe der Nutzung ist in der Nutzungsuntersagungsverfügung geregelt. Die Frist für einen Widerspruch beträgt nach § 70 Abs. 1 VwGO einen Monat ab Bekanntgabe der Nutzungsuntersagung an den Pflichtigen.
Pflichtiger ist der Nutzer.An wen muss ich mich wenden?
Bei Fragen zu rechtlichen und sachlichen Hintergründen einer Verfügung oder eines Bußgeldbescheids können Sie sich an den im Kopfbogen genannten Sachbearbeiter wenden.
Geht es um Auskünfte zur Genehmigungsfähigkeit bzw. bauplanungs- oder bauordnungsrechtliche Fragen, können Sie eine Bauberatung beim zuständigen Sachbearbeiter im Baugenehmigungsverfahren oder im Sachgebiet Beratung und Antragsannahme in Anspruch nehmen.Rechtsgrundlagen / Downloads / Formulare
Hessische Bauordnung 2018 (HBO)