Abgeschlossenheitsbescheinigung

Zur Begründung von Wohnungs- und Teileigentum (z. B. bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen oder für das Abteilen von Gewerbeeinheiten) benötigen Sie als Grundstückseigentümer/in oder Erbbauberechtigte/r nach dem "Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG)" eine Bescheinigung über die Abgeschlossenheit der jeweiligen Wohnung oder Nutzungseinheit.

Diese Abgeschlossenheitsbescheinigung wird von der Bauaufsicht ausgestellt.

Zweck des Aufteilungsplans ist es, die Grenzen des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums klar und interpretationsfrei aufzuzeigen. Zusätzlich zum Sonder- und Gemeinschaftseigentum können privatrechtlich Sondernutzungsrechte durch die jeweiligen Eigentümer erworben werden. Die Sondernutzungsrechte müssen in der Abgeschlossenheitserklärung aber nicht berücksichtigt werden.

Grundsätzlich besteht die Möglichkeit, neben der Erstbescheinigung noch weitere Mehrausfertigungen zu beantragen. In diesem Fall müssen Sie die Aufteilungspläne entsprechend vielfach einreichen. Wir empfehlen allerdings, vor Beantragung der Mehrausfertigungen die Höhe der anfallenden Gebühren bei der Bauaufsicht zu erfragen. Privat erstellte Duplikate sind in der Regel preiswerter und erfüllen in der Regel den gleichen Zweck.

Eine Wohnung im Sinne des WEG ist die Summe der Räume, welche die Führung eines Haushaltes ermöglichen. Hierzu gehören eine Küche oder ein Raum mit Kochgelegenheit sowie Wasserversorgung, Ausguss und WC. Die Eigenschaft als Wohnung geht nicht dadurch verloren, dass einzelne Räume vorübergehend oder dauernd zu beruflichen oder gewerblichen Zwecken benutzt werden.

Als nicht zu Wohnzwecken dienende Räume sind sonstige Räume zu zählen, die sich im Unterschied zu den Wohnungen aus ihrer Zweckbestimmung ergeben, so z. B. Läden, Werkstatträume, Praxisräume, sonstige gewerbliche Räume, Garagen und ähnliches.

Das Merkmal der Abgeschlossenheit bezieht sich nur auf die rein tatsächliche, räumliche und funktionelle Abgeschlossenheit einer Einheit. Abgeschlossene Wohnungen und abgeschlossene „nicht zu Wohnzwecken dienende Räume“ müssen baulich vollkommen von fremden Wohnungen und/ oder Räumen durch Wände und Decken abgetrennt sein sowie über einen eigenen, abschließbaren Zugang verfügen.

Auch separate Räume, die sich nicht innerhalb einer Wohnung befinden, sondern nur über das gemeinschaftliche Treppenhaus erreichbar sind, können Teil einer abgeschlossenen Wohnung sein, wenn sie verschließbar sind.

Garagenstellplätze (auch in der Tiefgarage) gelten als abgeschlossen, wenn ihre Flächen am Fußboden durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind. Diese Markierung muss sich aus der Bauzeichnung, gegebenenfalls durch zusätzliche Beschriftung ergänzt, ergeben. Dauerhafte Markierungen sind zum Beispiel Wände oder Begrenzungsschwellen aus Stein oder Metall, festverankertes Geländer, in den Fußboden eingelassene Markierungssteine, abriebfeste Komponentenklebestreifen oder Markierungsnägel (Abstand untereinander < 50 cm). Aufgemalte Markierungen gelten nicht als "dauerhaft".

Um Stellplätze in Doppelgaragen für einzeln abgeschlossen zu erklären, ist es erforderlich, dass die Markierung im Aufteilungsplan, analog zu den Garagenstellplätzen, zeichnerisch dargestellt wird. Die Art des Abschlusses muss in den Plänen angegeben sein.

Mehrfachparkeranlagen und sonstige Stellplätze, auch außerhalb von Garagen und Carports, gelten als Räume und können in Verbindung mit den Hauptnutzungseinheiten sondereigentumsfähig sein, wenn sie durch Maßangaben im Aufteilungsplan eindeutig und nachvollziehbar bestimmt sind. In der Regel sind die Länge, die Breite und der Abstand zur Grundstücksgrenze anzugeben.

^{Die Definitionen ergeben sich aus der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift vom 19.03.1974 für die Ausstellung von Bescheinigungen gemäß §7 Abs. 4 Nr.2 / § 32 Abs. 2 Nr. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes.}

Für die Bildung von Sondereigentum an Loggien, Balkonen und (Dach-)Terrassen ist eine vertikale Begrenzung erforderlich. Bei ebenerdigen Terrassen sowie außerhalb des Gebäudes liegenden Teilen des Grundstückes kann Sondereigentum nur eingeräumt werden, wenn sie durch eindeutige und nachvollziehbare Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sind. Auch in diesen Fällen sind die Länge, die Breite und der Abstand zur Grundstücksgrenze anzugeben.

Die erforderlichen Antragsunterlagen sind im Bereich Baulasten/Abgeschlossenheitsbescheinigungen der Bauaufsicht einzureichen. Dort erfolgen auch die Bearbeitung der Anträge und die Ausstellung der Abgeschlossenheitsbescheinigungen.

Die Prüfung des Antrags erfolgt ausschließlich nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes. Es wird keine baurechtliche Prüfung vorgenommen. Es wird auch nicht überprüft, ob die Antragsunterlagen mit dem Baugenehmigungsstand des Gebäudes übereinstimmen. Mit einer Abgeschlossenheitsbescheinigung wird also ein illegaler, baurechtlich ungenehmigter Zustand nicht legalisiert. Die erteilte Abgeschlossenheitsbescheinigung ist im Übrigen kein Verwaltungsakt.

Die Verantwortung für die Richtigkeit der Antragsunterlagen liegt beim Antragsteller.

Daher empfehlen wir Ihnen, im Vorfeld zur Antragstellung anhand der Vorakten zu prüfen, ob die Aufteilungspläne dem tatsächlichen, genehmigten Zustand entsprechen. Sollte dies nicht der Fall sein, empfehlen wir Ihnen, sich mit der „Beratung und Antragsannahme“ der Bauaufsicht in Verbindung zu setzen, um abzuklären, ob für die baulichen Veränderungen ein Bauantrag gestellt werden muss.

Nach der Ausstellung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung können sich noch nachträgliche bauliche Veränderungen ergeben, wenn beispielsweise das Dachgeschoss ausgebaut oder zwei Wohnungen zusammengelegt werden. In einem solchen Fall muss für das Gesamtgebäude kein neuer Antrag auf eine Abgeschlossenheitsbescheinigung gestellt werden. Der Antrag kann sich nur auf die Änderungen beschränken, die sich gegenüber den beim Grundbuchamt vorhandenen Plänen ergeben. Fügen Sie jedoch dem Antrag auch in diesem Fall alle Gebäudeschnitte und Ansichten bei und achten Sie darauf, dass die Änderung aus den Unterlagen nachvollziehbar erkennbar ist.

Beispiel:
Bei der baulichen Zusammenlegung der Wohnungen 7 + 8 in einem Zehnfamilienhaus brauchen nur die betroffenen Wohnungen dargestellt werden. Die neue zusammengelegte Wohnung kann entweder die Nummer 7 oder 8 behalten oder sie eine bisher noch nicht vergebene Nummer erhalten.

Sie erhalten dann eine Abgeschlossenheitsbescheinigung, die nur die geänderten Wohnungen/Räume darstellt. Die vorangegangenen Abgeschlossenheitsbescheinigungen behalten für die von der Änderung nicht betroffenen Einheiten Ihre Gültigkeit. Auch wenn die alte Abgeschlossenheitsbescheinigung bezüglich der nicht geänderten Einheiten ihre Gültigkeit behält, muss die Abgeschlossenheitsbescheinigung keinen Bezug auf die vorangegangene Bescheinigung nehmen.

Die privatrechtliche Neuzuordnung von Kellerräumen zu anderen Wohnungen ist keine Frage der Abgeschlossenheit. Eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung ist nicht erforderlich, es sei denn, der Eigentümer wünscht dies ausdrücklich.

Die nachfolgende Liste soll Ihnen als Orientierung dienen, welche Bauvorlagen einem Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung im Regelfall beizufügen sind. Ob diese Bauvorlagen auch in Ihrem konkreten Einzelfall vorzulegen sind, erfahren Sie bei dem Sachgebiet Beratung, Antragsannahne und Baulasten der Bauaufsicht.

Bitte verwenden Sie keine aufgeklebten Heftränder bei den Aufteilungsplänen!

Art der Bauvorlage Anzahl

Kopie des Handels-/Vereinsregisterauszugs/Gesellschaftervertrags 1
Handlungsvollmachten 1
Liegenschaftskarte
Aufteilungspläne ohne aufgeklebte Heftränder
1. Grundrisse 1
2. Schnitte 1
3. Ansichten ggf. Lichtbilder 1

Abgeschlossenheitsbescheinigung

1. Welche rechtlichen Anforderungen bestehen an eine abgeschlossene Wohnung?

2. Wann gelten Stellplätze als abgeschlossen?

3. Wann gelten Freiflächen, ebenerdige Terrassen, Loggien, Dachterrassen und Balkone als abgeschlossen?

4. Wie wird der Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung geprüft?

5. Nachträgliche Änderung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung

6. Beispiel für vorzulegende Bauvorlagen