Abgeschlossen­heits­bescheinigung

Zur Begründung von Wohnungs- und Teileigentum (z. B. bei der Umwandlung von Miet- in Eigentums­wohnungen oder Abteilung von Gewerbe­einheiten) benötigen Sie nach dem Gesetz über das Wohnungs­eigentum und das Dauerwohnrecht (WEG) eine Bescheinigung über die Abgeschlossen­heit der jeweiligen Wohnung oder Nutzungseinheit.

Diese Abgeschlossen­heits­bescheinigung wird von der Bauaufsicht ausgestellt.

Zweck des Aufteilungs­plans ist es, die Grenzen des Sondereigentums und des Gemein­schafts­eigentums klar und interpretations­frei aufzuzeigen. Zusätzlich zum Sonder- und Gemeinschafts­eigentum können privatrechtlich Sonder­nutzungs­rechte durch die jeweiligen Eigentümer erworben werden. Die Sonder­nutzungs­rechte müssen in der Abgeschlossen­heits­erklärung aber nicht berücksichtigt werden.

Grundsätzlich besteht die Möglichkeit, neben der Erst­bescheinigung noch weitere Mehr­aus­fertigungen zu beantragen. In diesem Fall müssen Sie die Aufteilungs­pläne entsprechend vielfach einreichen. Wir empfehlen allerdings, vor Beantragung der Mehr­aus­fertigungen die Höhe der anfallenden Gebühren bei der Bauaufsicht zu erfragen. Privat erstellte Duplikate sind in der Regel preiswerter und erfüllen in der Regel den gleichen Zweck.

1. Welche rechtlichen Anforderungen bestehen an eine abgeschlossene Wohnung?

Eine Wohnung ist die Summe der Räume, welche die Führung eines Haushaltes ermöglicht. Hierzu gehören eine Küche oder ein Raum mit Kochgelegenheit sowie Wasser­versorgung, Ausguss und WC. Die Eigenschaft als Wohnung geht nicht dadurch verloren, dass einzelne Räume vorübergehend oder dauernd zu beruflichen oder gewerblichen Zwecken benutzt werden.

Als nicht zu Wohnzwecken dienende Räume sind sonstige Räume zu zählen, die sich im Unterschied zu den Wohnungen aus ihrer Zweckbestimmung ergeben, so z. B. Läden, Werkstatträume, Praxisräume, sonstige gewerbliche Räume, Garagen und ähnliches.

Das Merkmal der Abgeschlossen­heit bezieht sich nur auf die rein tatsächliche, räumliche und funktionelle Abgeschlossen­heit. Abgeschlossene Wohnungen und abgeschlossene „nicht zu Wohnzwecken dienende Räume“ müssen baulich vollkommen von fremden Wohnungen und/ oder Räumen durch Wände und Decken abgetrennt sein sowie über einen eigenen abschließbaren Zugang verfügen.

Einer abgeschlossenen Wohnung können auch zusätzliche Räume außerhalb der Wohnung zugeordnet sein.


2. Wann gelten Stellplätze als abgeschlossen?

Carports und ebenerdige Stellplätze außerhalb von Garagen sind nicht sonder­eigentums­fähig, hieran können nur Sonder­nutzungs­rechte erworben werden.

Tief­garagen­stell­plätze gelten als abgeschlossen, wenn ihre Flächen am Fußboden durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind, zum Beispiel durch Wände, festverankertes Geländer, Begrenzungs­schwellen aus Stein oder Metall, Markierungs­steine, abriebfesten Komponenten­klebe­streifen oder Markierungs­nägeln.

Mehr­fach­parker­anlagen sind als Anlage insgesamt sonder­eigentums­fähig. Sie können nur als Gesamtanlage für abgeschlossen erklärt werden. An den einzelnen Stellplätzen in diesen Anlagen können nur Sonder­nutzungs­rechte erworben werden. Es ist also nicht möglich, die einzelnen Stellplätze Wohnungen/Nutzungs­einheiten im Rahmen der Abgeschlossen­heits­bescheinigung zuzuordnen. Ein 4-fach-Parker kann aber trotzdem entweder mit einer Nummer z.B. 6 oder mit einer Nummernfolge z.B. 6 – 9 gekennzeichnet werden.

§ Die Definitionen ergeben sich aus der Allgemeinen Verwaltungs­vorschrift vom 19.03.1974 für die Ausstellung von Bescheinigungen gemäß §7 Abs.4 Nr.2/§32 Abs.2 Nr.2 des Wohnungs­eigentums­gesetzes.


3. Wie wird der Antrag auf Abgeschlossen­heits­bescheinigung geprüft?

Die erforderlichen Antrags­unter­lagen sind im Bereich Baulasten/Abgeschlossen­heits­bescheinigungen der Bauaufsicht einzureichen. Dort erfolgen auch die Bearbeitung der Anträge und die Ausstellung der Abgeschlossen­heits­bescheinigungen.

Die Prüfung des Antrags erfolgt aus­schließlich nach den Vorschriften des Wohnungs­eigentums­gesetzes. Es wird keine baurechtliche Prüfung vorgenommen. Es wird auch nicht überprüft, ob die Antrags­unter­lagen mit dem Bau­genehmigungs­stand des Gebäudes übereinstimmen. Mit einer Abgeschlossen­heits­bescheinigung wird also ein illegaler, baurechtlich ungenehmigter Zustand nicht legalisiert. Die erteilte Abgeschlossen­heits­bescheinigung ist im Übrigen kein Verwaltungsakt!

Die Verantwortung für die Richtigkeit der Antrags­unter­lagen liegt beim Antragsteller.
Daher empfehlen wir Ihnen, im Vorfeld zur Antragstellung anhand der Vorakten zu prüfen, ob die Aufteilungs­pläne dem tatsächlichen, genehmigten Zustand entsprechen. Sollte dies nicht der Fall sein, empfehlen wir Ihnen, sich mit der „Beratung und Antrags­annahme“ der Bauaufsicht in Verbindung zu setzen, um abzuklären, ob für die baulichen Veränderungen ein Bauantrag gestellt werden muss.


4. Nachträgliche Änderung einer Abgeschlossen­heits­bescheinigung

Nach der Ausstellung einer Abgeschlossen­heits­bescheinigung ergeben sich nicht selten noch nachträgliche bauliche Veränderungen, wenn beispielsweise das Dachgeschoss ausgebaut oder zwei Wohnungen zusammengelegt wurden. Für die damit verbundene Beantragung einer weiteren Abgeschlossen­heits­bescheinigung sind neben den Planunterlagen wie Liegenschafts­plan, Schnitt und Ansichten lediglich die Grundrisse der geänderten, antrags­gegen­ständlichen Einheiten einzureichen.

Sie erhalten dann eine Abgeschlossen­heits­bescheinigung, die nur die geänderten Wohnungen/ Räume darstellt. Die vorangegangenen Abgeschlossen­heits­bescheinigungen behalten für die von der Änderung nicht betroffenen Einheiten ihre Gültigkeit.

Beispiel:
Bei der baulichen Zusammenlegung der Wohnungen 7 + 8 in einem Zehn­familien­haus muss nur die neue zusammengelegte Wohnung dargestellt werden. Die neue Wohnung kann entweder die Nummer 7 oder 8 behalten. Es kann aber auch eine bisher noch nicht vergebene Nummer vergeben werden.

Die Neuzuordnung von Kellerräumen zu anderen Wohnungen ist keine Frage der Abgeschlossen­heit. Eine neue Abgeschlossen­heits­bescheinigung ist nicht erforderlich, es sei denn, der Eigentümer wünscht dies ausdrücklich.


5. Beispiel für vorzulegende Bauvorlagen

Die nachfolgende Liste soll Ihnen als Orientierung dienen, welche Bauvorlagen einem Antrag auf Abgeschlossen­heits­bescheinigung im Regelfall beizufügen sind. Ob diese Bauvorlagen auch in Ihrem konkreten Einzelfall vorzulegen sind, erfahren Sie bei dem Sachgebiet Beratung, Antragsannahne und Baulasten der Bauaufsicht.

Bitte verwenden Sie keine aufgeklebten Heftränder bei den Aufteilungs­plänen!

Art der Bauvorlage Anzahl

  1. Kopie des Handels-/Vereins­register­auszugs/Gesellschafter­vertrags 1
  2. Handlungs­voll­machten 1
  3. Liegenschafts­karte
  4. Aufteilungs­pläne ohne aufgeklebte Heftränder
    1. Grundrisse 2
    2. Schnitte 2
    3. Ansichten ggf. Lichtbilder 2