Sonderbauten

Für Sonderbauten ist aus­schließlich das Vollverfahren vorgesehen.

An Sonderbauten können erhöhte Anforderungen gestellt, aber auch Erleichterungen zugelassen werden. Dies hängt von den Besonderheiten eines Sonderbaus ab. Für spezielle Sonderbauten wie z.B. Hochhäuser, Schulen oder Krankenhäuser bestehen besondere Verordnungen oder Richtlinien, denen die Anforderungen für diese Sonderbautypen entnommen werden können („geregelte Sonderbauten“).

• 1. Welche Bauvorhaben gelten als Sonderbauten?

  Wann ein Gebäude ein Sonderbau ist, können Sie § 2 Abs. 9 HBO entnehmen.

  Unter anderem sind dies:

  • Hochhäuser ab 22 m Höhe,
  • Gebäude mit mehr als 1.600 m² Brutto­grund­fläche des Geschosses mit der größten Ausdehnung (außer Wohngebäude),
  • Büro- und Verwaltungs­gebäude mit über 3000 m² Brutto-Grundfläche,
  • Versammlungs­stätten, die mehr als 200 Besucher fassen,
  • Krankenhäuser und sonstige Anlagen zur Unterbringung oder Pflege von Kindern, alten,</lil>
  • kranken, behinderten oder aus anderen Gründen hilfs­bedürftigen Personen,
  • Tages­einrichtungen für Kinder mit dem Aufenthalt von Kindern dienenden Räumen außerhalb des Erdgeschosses,
  • Schank- und Speise­gast­stätten mit insgesamt mehr als 120 m² Brutto­grund­fläche der Gasträume oder mit nicht im Erdgeschoss liegenden Gasträumen von insgesamt mehr als 70 m² Brutto­grund­fläche,
  • Beherbergungs­betriebe mit mehr als 30 Gastbetten,
  • Spielhallen mit mehr als 150 m² Brutto­grund­fläche,
  • Schulen,
  • Flughafen,
  • Verkaufsstätten mit mehr als 2000 m² Brutto­grund­fläche,
  • Nebenanlagen und Nebengebäude für Sonderbauten,
  • bauliche Anlagen, deren Nutzung durch Umgang mit oder Lagerung von Stoffen mit Explosions- oder erhöhter Brandgefahr verbunden ist.
• 2. Genehmigungs­dauer

  Für Sonderbauten ist keine maximale Genehmigungs­dauer vorgeschrieben. In der Frankfurter Praxis werden in den meisten Fällen mit guter Vorbereitung durch die Antragsteller 3 Monate nicht überschritten.

• 3. Was wird bei Sonderbauten geprüft?

  Sonderbauten werden im Vollverfahren geprüft, in dem die Zulässigkeit des Bauvorhabens nach den Vorschriften des Bauplanungs- und des Bau­ordnungs­rechts beurteilt wird.

  Neben den Vorschriften des Bau­ordnungs­rechts, des Bau­planungs­rechts und dem sonstigen öffentlichen Recht sind die speziellen Sonder­bau­richt­linien und -verordnungen zu beachten.

  Folgende Sonder­bau­richt­linien und -verordnungen sind zurzeit in Kraft:

  • Muster-Richtlinie über den Bau und Betrieb von Hochhäusern (Muster-Hochhaus-Richtlinie - MHHR)
  • Muster-Beherbergungs­stätten­verordnung
  • Muster-Industrie­bau­richt­linie
  • Muster-Schulbau-Richtlinie
  • Muster-Verkaufs­stätten­verordnung
  • Muster-Versammlungs­stätten­verordnung

  Darüber hinaus ist für Großgaragen über 1000 m² Nutzfläche die Garagen­verordnung zu beachten, für Feuerungs­anlagen über 350 kW Nenn­wärme­leistung gelten die Vorschriften die Feuerungs­verordnung.

  Im Gegensatz zu allen sonstigen Bauvorhaben wird bei Sonderbauten der Brandschutz und die Standsicherheit von der Bauaufsicht oder von ihr beauftragten Sach­verständigen geprüft.

• 4. Bau­vorlage­berechtigung

  Große Bau­vorlagen­berechtigung

  Für Sonderbauten sind die Personen bau­vorlage­berechtigt, welche die Berufs­bezeichnung „Architektin“ oder „Architekt“ führen dürfen oder in die Liste der bau­vorlage­berechtigten Ingenieure eingetragen sind.

  § Rechtsgrundlage: § 67 HBO, Hessisches Architekten- und Stad­tplaner­gesetz, Hessisches Ingenieur­kammer­gesetz

• 5. Weitere öffentlich-rechtliche Vorschriften, die bei Sonderbauten geprüft werden

  Unter anderem werden folgende Rechtsgebiete im Vereinfachten Verfahren geprüft:

  5.1 Denkmalschutz

  Im Vereinfachten Bau­genehmigungs­verfahren wird auch die Einhaltung des Denkmalschutzes überprüft. Eine Bau­genehmi­gung schließt dementsprechend auch eine eventuell erforderliche denkmal­schutz­rechtliche Genehmigung mit ein. Wenn das Bauvorhaben den Denkmalschutz nicht einhält, ist der Bauantrag zu versagen.

  Zur Abstimmung wenden Sie sich bitte an:

  Denkmalamt
  Kurt-Schumacher-Straße 10
  60311 Frankfurt am Main
  Tel: 069 212-36199
  E-Mail: denkmalamt@remove.this.stadt-frankfurt.de

  5.2 Sanierungs­rechtliche Genehmigung

  Ob Ihr Bauvorhaben im Geltungs­bereich einer Sanierungs­maßnahme liegt, können Sie entweder bei der „Beratung und Antrags­annahme“ der Bauaufsicht erfahren oder auf der Internetseite des Stadt­planungs­amtes abrufen.

  5.3 Satzungs­rechtliche Genehmigung aufgrund einer Erhaltungs­satzung

  Ob Ihr Bauvorhaben im Geltungs­bereich einer Erhaltungs­satzung liegt, können Sie entweder bei der „Beratung und Antrags­annahme“ der Bauaufsicht erfahren oder auf der Internetseite des Stadt­planungs­amtes abrufen.

  5.4 Wasserrecht

  Wollen Sie in einem amtlich festgesetzten Über­schwemmungs­gebiet einen Neubau errichten oder sonstige flächenbezogene Veränderungen vornehmen, benötigen Sie hierfür eine wasserrechtliche Ausnahme­genehmigung.

  Auch für einen Neubau bzw. eine Erweiterung in einem Trink­wasser­schutz­gebiet kann eine wasserrechtliche Ausnahme­genehmigung erforderlich sein. Beide Verfahren sind in das Bau­genehmigungs­verfahren eingeschlossen.

  Zur Abstimmung wenden Sie sich bitte an:

  Untere Wasserbehörde beim Umweltamt Frankfurt
  Galvanistraße 28
  60486 Frankfurt am Main
  Tel: 069 212-39100
  E-Mail: umweltamt.info@remove.this.stadt-frankfurt.de

• 6. Welche weiteren Genehmigungen benötigen Sie über die Bau­genehmi­gung hinaus für Ihr Bauvorhaben?

  Über die Bau­genehmi­gung hinaus können auch weitere Genehmigungen für Ihr Bauvorhaben erforderlich werden. Dies könnten zum Beispiel sein:

  Baum­fäll­genehmigung
  Untere Natur­schutz­behörde beim Umweltamt Frankfurt
  Galvanistraße 28
  60486 Frankfurt am Main
  Tel: 069 212-39100
  E-Mail: umweltamt.info@remove.this.stadt-frankfurt.de

  Wasser­rechtliche Erlaubnis bei Grundwasser­berührung
  Untere Wasserbehörde beim Umweltamt Frankfurt
  Galvanistraße 28
  60486 Frankfurt am Main
  Tel: 069 212-39100
  E-Mail: umweltamt.info@remove.this.stadt-frankfurt.de

  Anforderungen an Arbeitsstätten nach der Arbeits­stättenver­ordnung
  Der Arbeitsschutz wird im Bau­genehmigungs­verfahren nicht mehr geprüft. Dennoch sind die Belange des baulichen Arbeitsschutzes bei der Planung von Vorhaben immer dann zu berücksichtigen, wenn für die spätere Nutzung die Beschäftigung von Arbeit­nehmer­innen und Arbeitnehmern vorgesehen bzw. nicht auszuschließen ist.

  Weitere Informationen zu dieser Thematik finden Sie im Bauv­orlagen­erlass, Anlage 3, Nr. 1.

• 7. Beispiel für vorzulegende Bauvorlagen

  Die nachfolgende Liste soll Ihnen als Orientierung dienen, welche Bauvorlagen einem Bauantrag für Sonderbauten im Regelfall beizufügen sind. Ob diese Bauvorlagen auch in Ihrem konkreten Einzelfall vorzulegen sind, erfahren Sie bei der Vorberatung in der „Beratung und Antrags­annahme” der Bauaufsicht.

  Art der Bauvorlage Anzahl

  1. Antragsformular 1
  2. ggf. Zusatzerklärung zur statischen Berechnung im Bau­antrags­formular
  3. Statistischer Erhebungsbogen 1
  4. Kopie des Handels-/Vereins­register­auszugs/Gesellschafter­vertrags 1
  5. Handlungs­voll­machten im Original 1
  6. Nachweis der Bau­vorlage­berechtigung 1
  7. Absichts­erklärung zu Baulasten/Baulasten in Kopie 1
  8. Antrag auf Befreiung, Ausnahme oder Abweichung 3
  9. Liegenschafts­plan (Bei Neubauten ist eine zusätzliche Kopie erforderlich) 4 (+1)
  10. Auszug aus dem Grund­stücks­nachweis 4
  11. Freiflächenplan (Bei Neubauten ist eine zusätzliche Kopie erforderlich) 4 (+1)
  12. Abstands­flächen­nachweis 4
  13. Grundrisse 4
  14. Schnitte 4
  15. Ansichten 4
  16. Formlose Bau- und Nutzungs­beschreibung 4
  17. Nachweis über die Einhaltung der Schutzziele der Erhaltungs­satzung 4
  18. Einfügungs­nachweis (gemäß § 34 BauGB) 4
  19. Brand­schutz­konzept 4
  20. Stell­platz­nachweis 4
  21. Nachweis der Fahr­rad­abstell­plätze 4
  22. Berechnung des Brutto­raum­inhalts 4
  23. Berechnung der Brutto­grund­fläche und der Nutzfläche 4
  24. Berechnung des Maßes der baulichen Nutzung 4
  25. Nachweis der Nicht­voll­geschossig­keit 4
  26. Nachweis der Qualität von Aufenthalts­räumen 4
  27. Nachweis der Barrieref­reiheit 4
  28. Entwässerungs­anlagen innerhalb und außerhalb der Gebäude 3
  29. Lüftungsanlagen 3
  30. Feuerungs­anlagen 3
  31. Bodengutachten bei festgesetzten Altlasten- und Alt­lasten­verdachts­flächen 3
  32. Stand­sicherheits­nachweis 2
  33. Bau­grund­untersuchung 2
  34. Zusätzliche Bauvorlagen nach den Sonder­bau­vorschriften 4
• 8. Was Sie während der Baumaßnahme beachten müssen!

  Anzeige des Baubeginns und der Fertigstellung
  Der Baubeginn ist mindestens 1 Woche vorher der Bauaufsicht Frankfurt schriftlich mitzuteilen. Die Fertigstellung des Rohbaus und die abschließende Fertigstellung des Gebäudes sind der Bauaufsicht mindestens 2 Wochen vorher unter Angabe des Zeitpunkts der Fertigstellung anzuzeigen. Bitte verwenden Sie hierfür die Formulare aus dem Bauv­orlagen­erlass.

  Bautechnische Nachweise
  Vor Baubeginn, spätestens jedoch vor Ausführung der jeweiligen Bauabschnitte, müssen der Bauaufsicht die erforderlichen bautechnischen Nachweise geprüft vorliegen.

  Benutzung vor Fertigstellung
  Möchten Sie Ihr Gebäude schon vor der Fertigstellung nutzen, müssen Sie dies spätestens eine Woche vorher der Bauaufsicht mitteilen. Die vorzeitige Benutzung ist zulässig, wenn die Bauaufsicht nicht innerhalb einer Woche die Nutzung wegen Bedenken gegen die öffentliche Sicherheit und Ordnung untersagt.

• 9. Wie lange gilt eine Bau­genehmi­gung?

  Die Bau­genehmi­gung wird ungültig, wenn nicht innerhalb von drei Jahren nach ihrer Erteilung mit der Ausführung des Bauvorhabens begonnen wird oder wenn die Bauausführung für ein Jahr unterbrochen wurde.

  Die Bau­genehmi­gung kann auf Antrag um jeweils bis zu zwei Jahre verlängert werden. Dieser Antrag kann formlos unter Angabe des Aktenzeichens bei der Bauaufsicht gestellt werden. Bitte achten Sie darauf, dass der Antrag rechtzeitig vor Ablauf der Bau­genehmi­gung bei der Bauaufsicht eingeht.