Genehmigungs­freistellung

Bauliche Anlagen und Gebäude, die keine Sonderbauten sind, können ohne Bau­genehmi­gung errichtet werden, wenn diese Bauvorhaben uneingeschränkt dem Bebauungsplan, der HBO und den örtlichen Bauvorschriften entsprechen. 

Für ein Bauvorhaben, das alle Anforderungen der Genehmigungs­freistellung erfüllt, sieht der Gesetzgeber die Einreichung der erforderlichen Bauvorlagen bei der Gemeinde vor. Zuständig hierfür ist die Bauaufsicht Frankfurt – „Beratung und Antrags­annahme“. Die Bauaufsicht prüft die mitgeteilten Bauvorhaben nicht. Sie kann aber innerhalb eines Monats nach Eingang der Bauvorlagen erklären, dass auch für ein genehmigungs­freigestelltes Bauvorhaben ein Bau­genehmigungs­verfahren durchgeführt werden soll. Erklärt sie dies nicht innerhalb eines Monats, können Sie mit der Ausführung des Vorhabens beginnen.

Für die Einhaltung aller öffentlich-rechtlichen Vorschriften ist die Bauherrschaft selbst verantwortlich. 

Wenn Sie gegen gesetzliche Vorschriften verstoßen und die Erleichterungen zum Bauen missbrauchen, riskieren Sie viel. Sie müssen damit rechnen, dass die Bauaufsicht einen Baustopp oder andere Verfügungen (z.B. Beseitigungs­anordnungen, Wieder­herstellungs­anordnung oder Nutzungs­unter­sagungen) erlässt. Darüber hinaus ist die Verhängung von Bußgeldern vorgesehen, die bis zu 500.000 € betragen können.

Ordnungswidrig verhält sich beispielsweise, wer ein Bauvorhaben, das nach § 64 HBO mitteilungs­pflichtig ist, nicht der Bauaufsicht meldet. Eine Ordnungs­widrigkeit begeht aber auch der, der ein genehmigungs­freigestelltes Bauvorhaben zwar mitgeteilt, die Voraussetzungen für die Genehmigungs­freistellung aber nicht einhält oder abweichend von den angezeigten Bauvorlagen ausführt.

Hilfestellung und Erläuterungen erhalten Sie in einer persönlichen Beratung bei den Mitarbeitern des SG Beratung und Antrags­annahme.

Für die Genehmigungs­freistellung kommen folgende Bauvorhaben in Betracht:

• bauliche Anlagen und Gebäude, die keine Sonderbauten sind,
• Nebenanlagen und Nebengebäude zu den oben aufgeführten Bauvorhaben.

Die Genehmigungs­freistellung findet bei dem Abbruch baulicher Anlagen keine Anwendung.

Sonderbauten sind gemäß § 53 HBO bauliche Anlagen und Räume be­son­derer Art oder Nutzung, sie sind aufgelistet unter § 2 Absatz 9 HBO.

§ Rechtsgrundlage für die Genehmigungs­freistellung: § 64 HBO

Die Genehmigungs­freistellung tritt nur dann an die Stelle des Bau­genehmigungs­verfahrens, wenn alle nachfolgenden Voraussetzungen erfüllt sind:

Voraussetzung 1: Das Vorhaben liegt im Geltungs­bereich eines qualifizierten oder vorhaben­bezogenen Bebauungsplans

Voraussetzung 2: Das Vorhaben entspricht den Festsetzungen des Bebauungsplans oder des Vorhabenplans in allen Teilen

Voraussetzung 3: Die Erschließung im Sinne des Baugesetzbuches ist gesichert.

Voraussetzung 4: Das Vorhaben muss der HBO und den örtlichen Bauvorschriften ohne jede Abweichung entsprechen.

Voraussetzung 5: Die Bauaufsicht Frankfurt darf innerhalb 1 Monats nicht erklären, dass ein Genehmigungs­verfahren durchgeführt werden soll oder das Vorhaben nach § 15 Abs.1 Satz 2 des Baugesetzbuches vorläufig untersagt wird.

Hilfestellung und Erläuterungen erhalten Sie in einer persönlichen Beratung bei der Bauaufsicht Beratung und Antrags­annahme.

Wenn Sie wünschen, dass Ihr Bauvorhaben, das eigentlich der Genehmigungs­freistellung zuzuordnen wäre, in einem Bau­genehmigungs­verfahren geprüft werden soll, können Sie erklären, dass für Ihr Vorhaben das Vereinfachte Bau­genehmigungs­verfahren oder das Vollverfahren durchgeführt werden soll.

Diese Erklärung erfolgt durch eine entsprechende Angabe auf der Rückseite des Bau­antrags­formulars BAB 01 aus dem Bauv­orlagen­erlass 2018 (Anlage 1, Nr 1.)

Sowohl für die Mitteilung von genehmigungs­frei­gestellten Vorhaben als auch für einen Bauantrag müssen Entwurfs­verfasser bau­vorlage­berechtigt sein. Geeignet sind Entwurfs­verfasser grundsätzlich dann, wenn sie die nachfolgenden Anforderungen erfüllen.

Kleine Bau­vorlage­berechtigung

Hand­werks­meister des Bauhaupt­gewerbes sind berechtigt, Mitteilungen von genehmigungs­frei­gestellten Vorhaben und Bauanträge einzureichen für

• Wohngebäude mit max. 2 Wohneinheiten und insgesamt max. 200 m² Wohnfläche
• eingeschossige gewerbliche Gebäuden bis max. 200 m² Brutto­geschoss­fläche und 3 m Wandhöhe
• kleinere land­wirtschaftliche Betriebsgebäude der Gebäudeklassen 1-3 bis 200 m² Brutto- Grundfläche des Erdgeschosses
• Garagen bis 200 m² Nutzfläche

Große Bau­vorlagen­berechtigung

Für größere Bauvorhaben sind die Personen bau­vorlage­berechtigt, welche die Berufs­bezeichnung „Architektin“ oder „Architekt“ führen dürfen oder in die Liste der bau­vorlage­berechtigten Ingenieure eingetragen sind.

§ Rechtsgrundlage : § 67 HBO, Hessisches Architekten- und Stad­tplaner­gesetz, Hessisches Ingenieur­kammer­gesetz

Da die Bauaufsicht das Bauvorhaben nicht in einem Genehmigungs­verfahren prüft, sind die öffentlich- rechtlichen Vorschriften durch die Bauherrschaft selbst zu beachten und einzuhalten. Hilfestellung und Erläuterungen erhalten Sie in einer persönlichen Beratung bei der Bauaufsicht Beratung und Antrags­annahme.

Folgende Genehmigungen können unter Umständen zusätzlich für Ihr Bauvorhaben erforderlich werden:

Denkmal­schutzr­echtliche Genehmigung
Denkmalamt
Kurt-Schumacher-Straße 10
60311 Frankfurt am Main
Tel: 069 212-36199
E-Mail: denkmalamt@remove.this.stadt-frankfurt.de

Genehmigung aufgrund einer Erhaltungs­satzung
siehe Satzungs­rechtliche Genehmigung gem. §172 BauGB

Sanierungs­rechtliche Genehmigung
Stadt­planungs­amt
Kurt-Schumacher-Straße 10
60311 Frankfurt am Main
Tel: 069 212-34871
E-Mail: planungsamt@stadt-frankfurt.de

Baum­fäll­genehmigung
Untere Natur­schutz­behörde beim Umweltamt Frankfurt
Galvanistraße 28
60486 Frankfurt am Main
Tel: 069 212-39100
E-Mail: umweltamt.info@remove.this.stadt-frankfurt.de

Wasser­rechtliche Erlaubnis für Bauvorhaben in Über­schwemmungs­gebieten, Trink­wasserschutz­gebieten oder bei Grundwasser­berührung
Untere Wasserbehörde beim Umweltamt Frankfurt
Galvanistraße 28
60486 Frankfurt am Main
Tel: 069 212-39100
E-Mail: umweltamt.info@remove.this.stadt-frankfurt.de

Anforderungen an Arbeitsstätten nach der Arbeits­stättenver­ordnung
Auch wenn der Arbeitsschutz in der Genehmigungs­freistellung nicht geprüft wird, sind die Belange des baulichen Arbeitsschutzes bei der Planung von Vorhaben immer dann zu berücksichtigen, wenn für die spätere Nutzung die Beschäftigung von Arbeit­nehmer­innen und Arbeitnehmern vorgesehen bzw. nicht auszuschließen ist.

Weitere Informationen zu dieser Thematik finden Sie im Bauv­orlagen­erlass, Anlage 3, Nr. 1.

Die nachfolgende Liste soll Ihnen als Orientierung dienen, welche Bauvorlagen der Mitteilung eines genehmigungs­frei­gestellten Bauvorhabens im Regelfall beizufügen sind. Ob diese Bauvorlagen auch in Ihrem konkreten Einzelfall vorzulegen sind, erfahren Sie bei der Vorberatung in der „Beratung und Antrags­annahme” der Bauaufsicht.

Art der Bauvorlage Anzahl

1. Vordruck „Mitteilung bau­genehmigungs­freier Vorhaben“ BAB33 1
2.  Statistischer Erhebungsbogen 1
3. Kopie des Handels-/Vereins­register­auszugs/Gesellschafter­vertrags 1
4. Handlungs­voll­machten im Original 1
5. Nachweis der Bau­vorlage­berechtigung 1
6. Baulasten in Kopie 1
7. Liegenschafts­plan (Bei Neubauten ist eine zusätzliche Kopie erforderlich) 3(+1)
8. Auszug aus dem Grund­stücks­nachweis 4
9. Freiflächenplan (Bei Neubauten ist eine zusätzliche Kopie erforderlich) 3 (+1)
10. Grundrisse 3
11. Schnitte 3
12. Ansichten 3
13. Formlose Bau- und Nutzungs­beschreibung 3
14. Stell­platz­nachweis 3
15. Nachweis der Fahr­rad­abstell­plätze 3
16. Berechnung des Brutto­raum­inhalts 3
17. Berechnung der Brutto­grund­fläche und der Nutzfläche 3
18. Berechnung des Maßes der baulichen Nutzung 3
19. Nachweis der Nicht­voll­geschossig­keit 3

Sie können mit dem Bau beginnen, wenn Sie von der Bauaufsicht eine Bestätigung erhalten haben, dass kein Bau­genehmigungs­verfahren für Ihr Bauvorhaben durchgeführt werden muss. Ein Baubeginn ist auch dann möglich, wenn Sie innerhalb eines Monats keine Erklärung der Bauaufsicht über die Erforderlich­keit eines Bau­genehmigungs­verfahrens erhalten haben.

Die 1-Monatsfrist beginnt mit dem Eingang Ihrer Mitteilung und aller erforderlichen Bauvorlagen bei der Bauaufsicht. Den Beginn der Frist können Sie der Eingangs­bestätigung entnehmen.

Anzeige des Baubeginns und der Fertigstellung
Der Baubeginn ist mindestens 1 Woche vorher der Bauaufsicht Frankfurt schriftlich mitzuteilen. Die Fertigstellung des Rohbaus und die abschließende Fertigstellung des Gebäudes sind der Bauaufsicht mindestens 2 Wochen vorher unter Angabe des Zeitpunkts der Fertigstellung anzuzeigen. Bitte verwenden Sie hierfür die Formulare aus dem Bauv­orlagen­erlass.

Bautechnische Nachweise
Vor Baubeginn, spätestens jedoch vor Ausführung der jeweiligen Bauabschnitte, müssen der Bauaufsicht die erforderlichen bautechnischen Nachweise vorliegen.

Benutzung vor Fertigstellung
Möchten Sie Ihr Gebäude schon vor der Fertigstellung nutzen, müssen Sie dies spätestens eine Woche vorher der Bauaufsicht mitteilen. Die vorzeitige Benutzung ist zulässig, wenn die Bauaufsicht nicht innerhalb einer Woche die Nutzung wegen Bedenken gegen die öffentliche Sicherheit und Ordnung untersagt.

Will die Bauherrschaft mit der Ausführung des Vorhabens mehr als drei Jahre, nachdem die Wartefrist zur Forderung eines Bauantrages verstrichen oder nachdem die Frei­stellungs­erklärung der Bauaufsicht zugegangen ist, beginnen, muss das Vorhaben, wie vorstehend beschrieben, erneut angezeigt werden.